二手房跌去“一半”，离救市还有多远？| 楼先生问答456
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很多人问我明年行情怎么样？
我说过，对楼市的预测，是没有意义的。因为，中央政府和地方政府不会告诉你。因为，他们自己也不知道会怎么样。心里怎么想是一回事，实际怎么做又是一回事。
但可以把问题转换一下：建立在目前的行情基础上，未来1年的趋势，是不是有继续转冷的态势？
目前开发商和购房者，以及我们这些业内人士，基本共识是：如果没有救市性政策刺激，市场还会再冷一点。今年四季度开始，有些改善板块就已经卖不动了，明年改善会大厮杀，刚需也会进一步观望。
还有，明年给大家的感觉：房价还会再涨一点。每年5%的额度都会用足，无非就看杭州政府匀哪边会多一点。目前看，会用在还要卖地的那些区域。
但想要涨很多，也不可能。毕竟涨幅会设置一条红线，一旦超过，中央就要问责。听说，今年额度就已经用完，最后一个半月，6万以上的预售证都不会批，要停一停了。
还有一件事，与明年行情有关。
国家统计局最新数据：70个大中城市中，35个城市二手房环比下跌，占比一半。另外还有4个城市持平。
上一次出现这种情况是：2015年3月，当时48个城市二手房价格下跌，堪称调控的至暗时刻。但略为不同的是，上一次马上就放开调控了，而这一次丝毫未见光明。如果非要找一点光明，只有深圳放宽豪宅税。
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总价510万、二手房捡漏心态、申花小户型
@港
最近打算入手申花悦西台高层的一套二手房，89方，20楼，510万包车位，能否帮忙分析是否有升值空间？因为最近二手房不太景气，我担心自己会买贵，毕竟5.4万的单价，古翠现在好像也不太好卖。
楼先生：虽然我们一直强调，自住买房，只要在自己的承价范围内，现金流也没问题，都可以买。因为从长期来看，在货币贬值的趋势下，房子还是保值的。但撇开这一点，不用多说，现阶段这个价位买入，肯定会买贵，而且很有站岗风险。
接下来关注二手房，一定是慢慢等，多观望，并且要有「捡漏」的心态。宁可错过千套，也不可站岗追悔。悦西台这套二手房，你不买，大概率也不会有别人会买。对于申花的二手房来讲，5万4就是一道分水岭，一旦超过这个价格了，就要立马给自己预警。
总之，不管是申花、桥西、蒋村还是西溪，再或者沿着学院北路到蓝孔雀板块，一定有可能买到更实惠的二手房。更何况，申花周边的板块，单价3万多到5万不到，有这么多新楼盘可以选择，都是你的备选和退路。所以，悦西台先晾在一边吧。
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悦虹湾、公墓/天子岭、实质影响＞心理障碍
@木鱼禾
层楼老师，想知道公墓边上的新房该不该买？担心未来卖也不好卖，比如悦虹湾，楼盘正南面就是大片墓地。因为前面的小区不是高层，所以悦虹湾的高层就是一线墓景。
楼先生：你要担心的是，能不能摇到悦虹湾。不管怎么讲，悦虹湾已经是江南岸性价比最高的楼盘，中签率几乎一次比一次低。所以再说它是墓景房，整个楼盘也快卖到尾声了。如果你是刚需自住，悦虹湾这样的楼盘，可以不用犹豫，因为错过这个村，就没有这个店。
记住一点，世上没有十全十美的楼盘。比如天子岭，争议最多了，但也没见周边的房子就没人要啊，从崇贤、桃源到丁桥，还是住着这么多人。垃圾场对周围居民或许还有一点实质性的影响，更多其实也还是心理层面上的。
再来说一说墓地。相比之下，墓地不会对生活构成实质性的影响，要说有，那真的就是自己的心理障碍问题。假如墓地让你每天都会很不舒服，那就不买。不管是自住还是投资，努力去摇别的楼盘就好了。但撇开这个因素，悦虹湾当然值得买。
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300-350万、三墩北/二手房、西湖国际城
@毕震
老师你好。总预算300-350万，主城区尤其是城西有没有合适的二手房推荐？我们最主要考虑的是学区。
楼先生：可以重点关注三墩北，这里毕竟属于西湖区，教育资源还是比较优质的，有嘉绿苑的学校，也有求是旗下的星洲小学，还有文理小学，学区方面不用太担心。你可以密切留意西湖国际城的挂牌二手房源。刚交付那段时间，出现过很高的成交价格，最近挂牌房源多，降价比较明显，280万也能买得到了，可以淘淘看。还有一个选择是金地自在城，位置更好，边上就有地铁和购物中心。
城西的方向，像蒋村和西溪的学区房，很普通的89方三房，也要400万以上。要不就到余杭区，比如已经交付的未名府，以及年底会交付的华夏四季，都可以关注一下。还有一个选择就是对面的天空之城，除了TOD超级大盘之外，它的小区内部就有小学和幼儿园。在小区内就能实现上学，这一点，还挺吸引家长的。
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2020年悬念：楼市vs股市、资金沉淀容器
@天天开心
请问：勾庄的万家之星118方带1个车位，楼幢是小区中心位置，楼层也是好的。现在这个时候，410万带车位可以卖掉吗？其实我并不缺钱，也没有好的房子想买。想听听您的意见，帮忙分析分析。
楼先生：可以很明确地告诉你：如果钱放在手里，你会更慌。明年的国内经济形势不会好，目前种种现象来看，货币微调还将继续下去，整体货币环境还是趋于宽松。总的来看，房子还是比较稳妥的。尽管楼市会横盘或降速，短期内房子不见得有很好的回报，但通货膨胀之下，房子还是可以让资金沉淀的容器。
当然，如果你的钱有地方可以投资，每年也有比较好的收益，出去转一圈之后，再回到房子上也可以的。只不过要想好，其它的投资渠道，究竟是不是牢靠。比如很多人说：明年楼市就这样了，股市会有机会。这样的话，也要自己学会判断，不可一味相信。总之，不能乱折腾，不要竹篮打水一场空。
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丁桥二手房、东方邸/泷悦华府、现房销售
@周元
我是今年落户，准备买房，武林上城没买到，不知道东方邸有没有89方小户型，是继续等，还是考虑二手房，还是参加其他区域楼盘的摇号？我在丁桥开店。
楼先生：丁桥的二手房可以考虑起来，那些比较着急出售的次新房，已经开始降价，成交价格与限价新房相差不大。要是有满意的房源、实惠价格，可以选择直接入手二手房，不用刻意等待新房。总的来说，接下来的买房环境会相对友善，一二手房都有挑选余地。
如果二手房买不好，不满意，也没关系。丁桥会有2个现房销售的楼盘，可以密切关注，都是毛坯交付，估计明年下半年上市，一个天阳和融信的东方邸，不过最小面积是98方；一个电建的泷悦华府，最小面积95方，你可以等它们上市。
其它的选择，建议围绕着丁桥吧。往西面一点的桃源，联发的两个楼盘，一个期房，一个现房，项目规划已经公示了。往东一点的长睦板块，目前在售的御东方，颜值在线，品质也不用担心，另外，还有华侨城的芳菲与城，高层预计12月上市，这个可以先摇。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络